Khi bạn tìm kiếm một dự án EB-5 rủi ro thấp để bảo vệ quyền lợi tài chính và nhập cư của mình, điều cần thiết là phải đánh giá tình hình xây dựng và tài chính của dự án .
Trên thực tế, mức độ rủi ro của dự án bất động sản EB-5 chủ yếu được xác định bởi (1) sức mạnh tài chính của nhà phát triển và (2) khả năng hoàn thành xây dựng đúng thời hạn và đúng ngân sách.
Nhiều lần, hợp đồng giá tối đa gộp (GMP) của dự án bất động sản EB-5—hoặc việc không có hợp đồng GMP—là một chỉ báo quan trọng về khả năng hoàn thành xây dựng đúng thời hạn và đúng ngân sách.
Hãy tự hỏi bản thân những câu hỏi sau trước khi đầu tư vào một dự án EB-5: “Dự án EB-5 này đã có đủ nguồn vốn cần thiết để hoàn thành chưa và cuối cùng có thể hoàn trả được cho các nhà đầu tư không?” Phần lớn, cơ hội nhận được Thẻ xanh Hoa Kỳ và lợi nhuận từ số tiền đầu tư của bạn sẽ phụ thuộc vào câu trả lời cho câu hỏi này.
Đây chính là lúc hợp đồng GMP phát huy tác dụng vì chúng là một phần quan trọng để trả lời nửa đầu của câu hỏi trên.
Hợp đồng GMP được ký kết giữa nhà phát triển dự án và nhà thầu chính phụ trách xây dựng. Về cơ bản, hợp đồng GMP quy định rằng nhà thầu chính sẽ hoàn thành dự án ở mức hoặc thấp hơn một số tiền cố định và nhà thầu chính sẽ chi trả mọi chi phí vượt quá số tiền này.
Nhờ biện pháp bảo vệ này, hợp đồng GMP với một nhà thầu chung có uy tín có thể giảm đáng kể rủi ro của nhà đầu tư . Trong bài đăng này, chúng tôi giải thích lý do tại sao hợp đồng GMP có thể rất quan trọng đối với các nhà đầu tư EB-5 và cách chúng có thể tăng cơ hội thu hồi tiền và nhận được Thẻ xanh Hoa Kỳ của bạn.
Vai trò của hợp đồng GMP trong các dự án bất động sản lớn
Để hiểu được tầm quan trọng của hợp đồng GMP trong các dự án bất động sản lớn, trước tiên chúng ta phải hiểu những vai trò khác nhau mà nhà phát triển dự án và nhà thầu chính đảm nhiệm.
Nhà phát triển điều phối hầu hết các khía cạnh của một dự án bất động sản, đảm bảo mọi thứ đã sẵn sàng để bắt đầu xây dựng và hoàn thành. Nhà phát triển chịu trách nhiệm mua đất, xin giấy phép, huy động vốn, lập kế hoạch và thiết kế tòa nhà, và đảm bảo dự án đi đúng hướng và hoàn thành trong ngân sách và khung thời gian mục tiêu. Nhà phát triển cũng giám sát tiếp thị và bán bất động sản, nếu có.
Trong khi đó, nhà thầu chính là một công ty xây dựng được chủ đầu tư thuê để xây dựng thực tế dự án. Nhà thầu chính chịu trách nhiệm thực hiện thiết kế của chủ đầu tư cho tòa nhà, cung cấp nhân công và vật liệu xây dựng, và quản lý các chi tiết của hoạt động xây dựng hàng ngày.
Trong khi nhà thầu chính chỉ tham gia trong giai đoạn xây dựng, nhà phát triển sẽ chịu phần lớn rủi ro cho một dự án – nhà phát triển chịu trách nhiệm huy động vốn cho dự án và trả nợ cho các bên cho vay khi bất kỳ khoản vay phát triển nào, bao gồm cả các khoản vay EB-5, đến hạn, nghĩa là họ chịu trách nhiệm cuối cùng về hầu hết các khía cạnh tài chính của dự án.
Tuy nhiên, nhà thầu chính có thể ảnh hưởng đến tình hình tài chính của một dự án. Cụ thể, khi một nhà phát triển thuê một nhà thầu chính để xây dựng một trong những dự án của mình, họ có thể tạo ra một thỏa thuận được gọi là hợp đồng GMP .
Theo hợp đồng GMP, nhà thầu chính đồng ý hoàn thành việc xây dựng một dự án ở mức giá tối đa đã định hoặc thấp hơn. Nếu chi phí xây dựng vượt quá mức giá tối đa này, nhà phát triển sẽ không phải chi trả các chi phí phát sinh này—nhà thầu chính sẽ chi trả.
Và nếu dự án hoàn thành với mức giá thấp hơn mức giá tối đa đã định, các điều khoản của hợp đồng GMP sẽ quyết định bên nào sẽ nhận được khoản tiết kiệm này hoặc liệu khoản tiết kiệm sẽ được chia sẻ giữa nhà phát triển và nhà thầu chính.
Tại sao hợp đồng GMP lại làm giảm rủi ro cho nhà đầu tư EB-5?
Hợp đồng GMP về cơ bản “khóa” chi phí xây dựng của nhà phát triển, đảm bảo rằng chi phí sẽ không vượt quá mức giá tối đa được nêu trong hợp đồng. Do đó, loại thỏa thuận này có thể giảm đáng kể rủi ro vượt quá ngân sách của nhà phát triển và do đó giảm rủi ro dự án không thể được xây dựng hoàn chỉnh đúng thời hạn và đúng ngân sách.
Nếu có chi phí phát sinh ngoài dự kiến, rủi ro sẽ chuyển sang nhà thầu chính.
Một lợi ích bổ sung là hợp đồng GMP khuyến khích nhà thầu chính hoàn thành việc xây dựng đúng thời hạn và trong phạm vi ngân sách.
Nhìn chung, một dự án bất động sản EB-5 có hợp đồng GMP từ một nhà thầu chung có uy tín sẽ có hồ sơ rủi ro thấp hơn đáng kể so với một dự án không có hợp đồng này. Ví dụ, nếu chi phí xây dựng tăng do lạm phát và một dự án đang trong giai đoạn giữa xây dựng mà không có hợp đồng GMP, nhà phát triển sẽ cần phải huy động thêm nợ hoặc vốn chủ sở hữu để tài trợ cho các chi phí xây dựng tăng thêm này—và nếu nhà phát triển không thể làm như vậy, thì việc xây dựng sẽ dừng lại và dự án gần như chắc chắn sẽ thất bại, dẫn đến tổn thất tài chính và các vấn đề nhập cư cho các nhà đầu tư EB-5 nếu chưa tạo đủ việc làm dựa trên tiến độ xây dựng cho đến nay.
Hãy nhớ rằng, để đủ điều kiện nhận Thẻ xanh Hoa Kỳ , số tiền bạn đầu tư phải được sử dụng để tạo ra ít nhất 10 việc làm và số việc làm này chủ yếu được tính dựa trên chi phí xây dựng của dự án EB-5.
Hợp đồng GMP làm giảm đáng kể rủi ro về nhập cư và tài chính này. Những yếu tố này khiến hợp đồng GMP trở thành mục thẩm định quan trọng đối với các nhà đầu tư EB-5.
Khi tìm kiếm một dự án để đầu tư, bạn nên luôn tìm kiếm một dự án EB-5 có thể tiến triển đến khi hoàn thành và đáp ứng các mục tiêu chi tiêu xây dựng—và hợp đồng GMP là một chỉ báo tuyệt vời cho thấy một dự án có thể đáp ứng các mục tiêu này.
Với các biện pháp bảo vệ bổ sung mà hợp đồng GMP cung cấp, các dự án EB-5 sẽ có nhiều khả năng hoạt động tốt về mặt tài chính và nằm trong ngân sách hơn—và ngược lại, các nhà đầu tư EB-5 của dự án sẽ có nhiều khả năng thu hồi được vốn đã đầu tư và nhận được Thẻ xanh.
Những loại dự án EB-5 nào được hưởng lợi nhiều nhất từ hợp đồng GMP?
Hợp đồng GMP quan trọng nhất đối với các dự án EB-5 lớn, đơn lẻ như chung cư, tòa nhà chung cư lớn và khu phát triển dịch vụ lưu trú. Trong các loại hình bất động sản này, việc xây dựng tập trung vào một tòa nhà lớn, đơn lẻ và có thể mất vài năm để hoàn thành.
Nếu một dự án EB-5 kéo dài nhiều năm, giá vật liệu xây dựng và nhân công có thể thay đổi đáng kể trong quá trình phát triển dự án. Lạm phát, các vấn đề về chuỗi cung ứng và những thay đổi khác trên thị trường có thể khiến chi phí xây dựng thực tế cao hơn dự kiến.
Nhưng nếu một dự án EB-5 có hợp đồng GMP, nhà thầu chính có nghĩa vụ theo hợp đồng phải chi trả mọi chi phí bổ sung—ngay cả khi chúng vượt quá lợi ích ban đầu của dự án. Với hợp đồng này, nhà phát triển có thể tránh được tình trạng thiếu hụt vốn đáng kể.
Ngược lại, hợp đồng GMP ít quan trọng hơn đối với các dự án nhà ở gia đình đơn lẻ và các loại bất động sản tương tự. Trong các dự án này, mỗi ngôi nhà có thể được xây dựng tương đối nhanh chóng, với chi phí xây dựng nhỏ hơn cho mỗi đơn vị. Nếu nhu cầu và chi phí xây dựng dao động, các dự án nhà ở gia đình đơn lẻ có thể tiết kiệm vốn bằng cách điều chỉnh tốc độ xây dựng cho phù hợp.
Đánh giá tính khả thi của hợp đồng GMP
Nếu bạn đang cân nhắc đầu tư vào một dự án EB-5 tòa nhà đơn lẻ có thời gian xây dựng dài, hãy tìm hợp đồng GMP có thể thực thi. Trung tâm khu vực tài trợ cho dự án phải sẵn sàng cung cấp cho bạn thông tin về hợp đồng GMP, nếu có.
Nhà thầu chính của dự án phải có uy tín và có thành tích đã được chứng minh, đặc biệt là trong việc xây dựng các dự án tương tự trong cùng một loại tài sản. Và để đảm bảo hơn nữa tiền của bạn sẽ được an toàn, hãy đảm bảo nhà thầu chính có đủ vốn để thực hiện hợp đồng GMP ngay cả khi giá cao hơn dự kiến.
Ngoài ra, nhà phát triển cũng phải có thành tích hoàn thành các dự án tương tự đúng thời hạn và trong phạm vi ngân sách.
Hợp đồng GMP trong các dự án ALCA INTERNATIONAL
ALCA INTERNATIONAL rất chọn lọc trong việc hợp tác với các nhà phát triển bất động sản. Chúng tôi chỉ làm việc với các nhà phát triển có nguồn vốn tốt với thành tích thành công vững chắc và chúng tôi chỉ tài trợ cho các dự án EB-5 an toàn về mặt tài chính mà chúng tôi cảm thấy thoải mái khi tự mình đầu tư.
Cả hai dự án ONE Tampa và Boynton Beach Multifamily của chúng tôi đều đã ký hợp đồng GMP với các nhà thầu chung lớn và có uy tín. ONE Tampa là một tòa tháp chung cư cao cấp ở trung tâm thành phố Tampa, Florida. Boynton Beach là một cộng đồng căn hộ cao cấp gồm 210 căn hộ dành cho người lớn tuổi năng động tại Boynton Beach, Florida.
Cả hai dự án đều được phát triển bởi The Kolter Group , một trong những nhà phát triển hàng đầu tại Đông Nam Hoa Kỳ. Kể từ năm 1997, Kolter đã đầu tư vào các dự án với giá trị dự kiến hơn 29 tỷ đô la, hoàn thành hơn 100 dự án nhà ở và bàn giao hơn 27.000 căn hộ. Ngày nay, Kolter đã đầu tư vào hơn 90 dự án nhà ở bổ sung dự kiến sẽ bàn giao 65.000 căn hộ.
Trong hơn 25 năm hoàn thành các dự án, Kolter đã trả thành công hàng tỷ đô la tiền vay và chưa bao giờ chậm trả nợ.
Thành tích trả nợ và hoàn thành dự án thành công của Kolter tạo nên mối quan hệ bền chặt và lâu dài với các tổ chức tài chính hàng đầu tại Hoa Kỳ, bao gồm một số ngân hàng lớn nhất cả nước.
Bảo vệ mục tiêu nhập cư và tài chính của bạn
Tùy thuộc vào loại bất động sản, hợp đồng GMP có thể là chỉ báo mạnh mẽ về sự thành công của dự án EB-5. ALCA INTERNATIONAL khuyến khích bạn nghiên cứu cẩn thận từng lựa chọn trước khi đầu tư, bao gồm cả việc dự án có hợp đồng GMP hay không. Làm như vậy sẽ giúp bạn lựa chọn được dự án EB-5 vững mạnh về mặt tài chính, giúp bạn đủ điều kiện nhận Thẻ xanh Hoa Kỳ và thu được lợi nhuận từ khoản đầu tư của mình.
Để biết thêm thông tin về các biện pháp tốt nhất khi lựa chọn dự án EB-5, hãy lên lịch tư vấn miễn phí với ALCA INTERNATIONAL.
